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廣安城鎮化發展對房地產市場的影響
行業類型::房地產    時間:2020-08-21

    房地產的發展主要得益于人們的置業需求的爆發,在城鎮化的發展過程中,農村人口進城直接產生了大量的置業需求,房地產行業也得到了長足的發展,目前全國平均城鎮化率已達到60.6%,城鎮化的發展速度正逐步趨緩。廣安2019年的常住人口城鎮化水平為43.3%,遠低于全國平均城鎮化水平,城鎮化水平在一定程度上影響著房地產市場的發展。

一、城鎮化水平對商品房銷售的影響

就商品房銷售而言,從四川省各地級市全年商品房銷售面積可以看出大部分地級市的全年商品房成交面積基本保持持續上漲的趨勢,僅有部分城市到達高峰后開始出現回落。2019年相比上年回落的城市有成都、樂山、巴中、資陽、攀枝花。

恒大地產研究院院長任澤平曾提出房地產短期看金融,中期看土地,長期看人口,廣安的常住人口數量較大,同時常住人口城鎮化率相對較低,房地產市場從需求端,入城置業的剛需群體,仍較多。從2015-2019年商品房銷售面積來看,市場成交量在逐漸增大,交易相對活躍。通過相關分析,城鎮化水平與各市商品房銷售面積相關系數0.66,呈強正相關,在一定程度上說明,在不考慮人口數量因素情況下,城鎮化水平越高,商品房交易越活躍,其中廣安的相關系數為0.96,也說明廣安商品房銷售對城鎮化的影響較大。

二、城鎮化水平對商品房價格的影響

目前,市場上許多消費者,特別是投資型消費者,對房地產投資基本持買漲不買跌的態度,隨著中央持續推行的房住不炒的宏觀政策,落實房子是用來住的理念,在房地產市場的直接表現就是抑制房價過快上漲,近期國務院副總理韓正主持召開的房地產工作座談會上仍然強調堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,能夠看出在中央層面將持續壓制房價的上漲。但是隨著新型都市圈的形成,未來都市圈主體城市的輻射效應將進一步加強,對于地方經濟實力較差、產業發展匱乏、人口外流嚴重、距離都市圈主城較近的城市,可能會帶來一定發展機遇,對當地的房價有促進作用。

通過對商品房交易情況相關分析,城鎮化水平與各市住宅均價相關系數0.67,呈強正相關,在一定程度上說明,城鎮化水平越高,住宅成交均價越高。其中廣安城鎮化水平與住宅成交均價相關系數為0.85,在不考慮物價因素情況下,住宅成交均價會隨著城鎮化率的提高而上漲。

三、城鎮化水平對土地市場的影響

隨著城市的發展,需要更多的建設用地,用于城市擴張。為促進經濟發展,許多城市通過規劃新區,發展產業園區,以形成新的經濟增長點,同時土地的成交情況,反應城市擴張速度。從土地成交情況來看,通過相關分析,城鎮化水平與各市土地成交面積的相關系數0.45,呈中等強度相關性,土地的成交對城鎮化水平的推動,并不是那么足。但廣安城鎮化水平與各市土地成交面積的相關系數為0.71,相對來說大量建設用地成交,能夠推動廣安城鎮化水平提高。根據《廣安市城市總體規劃(2013-2030)》,廣安擬建成“雙百”型城市,為實現城市發展的目標,就需要提高城鎮化率,為容納更多的人口,則需要更多的建設用地實現出讓并建設。

從土地成交面積與住宅成交價格的相關分析來看,川內除三地州外各市整體的相關系數為0.65。但在廣安為0.32,土地成交面積與住宅成交價格之間影響關系較弱。

2020年中央在宏觀政策方面提到了重點培育成渝都市圈,在2020年上半年期間四川省政府同重慶市政府正在積極推進成渝都市圈建設,四川省與重慶市下屬轄區相連接的區市均在大力推進合作。廣安正在積極融入重慶主城的發展中,在重慶輻射下,將推動廣安市未來的城鎮化發展,也將對房地產市場起到一定的積極影響。

 

 

 


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